Condominios: Enmiendas Aprobadas, No Inscritas
La Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, dispone que las enmiendas a la escritura matriz y al reglamento deben ser formalizadas e inscritas o archivadas según corresponda. Este requisito tiene una función importante. El Registro de la Propiedad existe para ofrecer publicidad y certeza jurídica a los titulares presentes y futuros, así como a terceros que puedan tener interés en el inmueble. La inscripción permite que las reglas que gobiernan la comunidad estén claramente documentadas y accesibles.
Sin embargo, la existencia de una obligación de inscripción no significa automáticamente que una enmienda aprobada por el Consejo de Titulares desaparezca o quede anulada por la mera inacción administrativa de una Junta. La ley no contiene una disposición que establezca que toda enmienda no inscrita queda automáticamente sin efecto. Tampoco sería razonable permitir que una Junta posterior utilice la omisión de sus predecesores como excusa para ignorar decisiones adoptadas válidamente por el órgano supremo del condominio.
Cuando una Junta identifica que existen enmiendas aprobadas que nunca fueron llevadas al Registro, su deber no debe ser declarar su inexistencia, sino evaluar los pasos necesarios para corregir la situación.
En la mayoría de los casos, la subsanación comienza con la recopilación de las actas, certificaciones y documentos que evidencien la aprobación de las enmiendas. Posteriormente, debe consultarse con asesoría legal y notarial para determinar si procede otorgar una escritura de ratificación, una certificación complementaria o cualquier otro instrumento requerido para su inscripción.
La responsabilidad de corregir la omisión corresponde a la administración vigente. Aunque la Junta actual no sea responsable por el incumplimiento de juntas anteriores, sí es responsable de la administración presente del régimen. Si reconoce que existe una deficiencia documental o registral, tiene el deber fiduciario de tomar las medidas razonables para remediarla.
Permitir que una Junta invoque indefinidamente la falta de inscripción para evitar la aplicación de una norma aprobada por el Consejo de Titulares produciría un resultado contrario a los principios básicos de gobernanza comunitaria. Bastaría con que una administración omitiera un trámite para neutralizar decisiones democráticamente adoptadas por los titulares. Esa interpretación fomentaría la incertidumbre jurídica y premiaría la inacción administrativa.
La solución adecuada no es ignorar las enmiendas ni utilizarlas selectivamente según convenga. La solución es identificar las disposiciones pendientes, verificar su aprobación válida y completar los trámites registrales que correspondan. De esa manera se protege la voluntad del Consejo de Titulares, se fortalece la seguridad jurídica del régimen y se cumple con el propósito de transparencia que persigue la Ley de Condominios de Puerto Rico.
NOTA: Lo anterior no altera la protección que el Artículo 14(g) de la Ley 129-2020 reconoce a los terceros adquirentes posteriores a la aprobación de la enmienda. Respecto a dichos adquirentes, la ley dispone expresamente que la modificación no surtirá efecto hasta su presentación para archivo en el Registro de la Propiedad. La falta de archivo no necesariamente invalida la enmienda entre quienes participaron o estuvieron sujetos a su aprobación, pero puede afectar su oponibilidad frente a terceros protegidos por la ley.
*El autor es cirujano pediátrico, catedrático y escritor.
La motivación principal de este análisis es examinar la situación en la que personas que actualmente integran las Juntas de Directores optan por invocar la protección que les concede el Artículo 14(g) de la Ley 129-2020, en vez de ejercer las facultades y deberes inherentes a sus cargos para completar la inscripción de enmiendas que administraciones anteriores dejaron pendientes por cualquier motivo.
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