PC 1010: Lo que todo titular de condominio debe saber antes de que sea demasiado tarde

 

El Proyecto de la Cámara 1010 se presenta como una medida para agilizar la resolución de controversias en los condominios y ampliar el acceso a la justicia. A primera vista, su propuesta de permitir que los titulares acudan directamente al Tribunal de Primera Instancia parece una victoria para quienes han sufrido años de retrasos ante DACO. Sin embargo, una lectura cuidadosa del proyecto revela disposiciones que podrían debilitar significativamente los derechos de los titulares y fortalecer la posición de las juntas de directores y sus asesores legales.
 

La primera preocupación surge de la eliminación práctica de la acción directa contra el agente administrador. La Ley de Condominios vigente permite que los titulares presenten reclamaciones relacionadas con actuaciones del agente administrador. El PC 1010 modifica esta estructura y dispone que las acciones u omisiones del agente administrador sean atendidas por el director, la junta de directores o el consejo de titulares. En la práctica, esto significa que el titular tendría que acudir precisamente a los organismos que muchas veces respaldan o supervisan al administrador cuya conducta desea cuestionar. Se crea así una barrera adicional para la fiscalización de una de las figuras con mayor control sobre las operaciones y finanzas del condominio.
 

La segunda preocupación es la llamada regla contra la fragmentación de reclamaciones. Bajo esta disposición, el titular que seleccione un foro estará obligado a presentar todas las reclamaciones conocidas relacionadas con los mismos hechos. Las reclamaciones que no se incluyan podrían considerarse renunciadas. Esta norma puede parecer razonable desde la perspectiva de la economía procesal, pero representa un serio riesgo para los titulares. Muchas irregularidades se descubren gradualmente, luego de obtener documentos o información adicional. Un titular que presente una querella sin conocer todos los detalles podría perder para siempre la oportunidad de reclamar por asuntos que, aunque relacionados, no comprendía plenamente al momento de radicar su caso.
 

La tercera preocupación es la complejidad técnica del nuevo Proceso Adjudicativo Expedito Alterno. Aunque se anuncia como un mecanismo rápido y accesible, exige declaraciones juradas, certificaciones, organización detallada de evidencia, exposición de hechos incontrovertidos y fundamentación legal específica. Para la mayoría de los titulares esto significará la necesidad práctica de contratar representación legal. Mientras tanto, las juntas de directores suelen contar ya con abogados y recursos institucionales. El resultado podría ser un sistema menos accesible para quienes precisamente necesitan protección.
 

A estos problemas se suman otras disposiciones preocupantes. El proyecto mantiene el requisito jurisdiccional de no tener deudas vencidas con el consejo de titulares para poder impugnar determinadas actuaciones. También permite que controversias sometidas al proceso expedito regresen al procedimiento ordinario si se alega que no pueden atenderse adecuadamente dentro de los términos establecidos. 

Además, la expansión del acceso a los tribunales podría aumentar considerablemente los costos de litigación para los titulares. Finalmente, la medida no asigna recursos adicionales a DACO ni atiende directamente las deficiencias estructurales que han provocado los retrasos que motivaron la legislación.
 

Los titulares de condominios deben examinar cuidadosamente esta medida. La promesa de acceso directo a los tribunales no debe distraernos de cambios que podrían limitar la fiscalización del agente administrador, restringir reclamaciones futuras y convertir la defensa de derechos en un proceso más complejo y costoso. Antes de aprobar una reforma de esta magnitud, es indispensable garantizar que el remedio propuesto no termine siendo peor que la enfermedad que pretende corregir.